מהי הערת אזהרה?

החוק הרלבנטי: חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 סעיפים 126-127.

הערת אזהרה היא הערה שנרשמת במרשם של לשכת רישום המקרקעין המעידה על קיומה של התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה. 

מטרתה של הערת האזהרה היא למעשה להזהיר אנשים נוספים/ אחרים שרוצים לבצע עיסקה באותם המקרקעין / באותה הדירה וליידע ולהזהיר כי קיימת כבר התחייבות קודמת של בעל המקרקעין בנכס לעשות בו עיסקה או להימנע מלעשות בו עיסקה.

 ובמה דברים אמורים?

בעל של נכס מקרקעין לצורך העניין בעל דירה עורך חוזה מכר לפיו הוא מתחייב למכור לקונה את הדירה ובתום ההליך ובהתאם לאמור בהסכם בין הצדדים הוא מתחייב להעביר את הדירה על שמו של הקונה. הקונה רשאי  מיד לאחר שנחתם ההסכם ולאחר ששולם התשלום הראשון לקונה לרשום הערת אזהרה על שמו בלשכת רישום המקרקעין לפיה קיימת התחייבות של המוכר כלפי הקונה להעברת הדירה על שמו. (יוער כי מומלץ שהתשלום הראשון שמשולם לקונה במעמד חתימת הסכם המכר יוותר בנאמנות אצל עורך הדין המטפל בעיסקה וזאת עד לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, כאשר מיד לאחר הרישום התשלום יועבר למוכר).

למעשה בעצם פעולת הרישום של הערת האזהרה הקונה מוגן מפני עיסקאות סותרות (למעט מקרים מסוימים כפי שיפורט בהמשך), הרי שבמידה ולאחר רישום הערת האזהרה לטובת הקונה, המוכר יתחייב למכור את הדירה לקונה נוסף והקונה הנוסף ירצה לרשום הערת אזהרה לטובתו או להעביר את הדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין, הוא לא יוכל לעשות זאת.

בנוסף, כל עוד לא נמחקה הערת האזהרה, לא ניתן לרשום במרשם של לשכת רישום המקרקעין  עיסקה אחרת סותרת את תוכן ההערה.

יצוין כי על אף האמור לעיל, ניתן יהיה לרשום עיסקה סותרת במקרים הבאים:

עפ"י הסכמת הזכאי להערת אזהרה לרישום עיסקה סותרת או במידה וניתן צו של בית משפט המורה לרשום את העיסקה הסותרת.

*יודגש כי המידע לעיל עוסק בהערת אזהרה להתחייבות או להימנעות מעשיית עסקה וכי ישנם   סוגים נוספים של הערות אזהרה.

חוקים רלבנטיים: חוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך – -1960 סעיף 4(יט) שכותרתו הינה "הגנה על מקרקעי ישראל" וסעיף 2 א לחוק מקרקעי ישראל, תש"ך – 1960.
כאשר הדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) לעיתים אנו נתקלים בהערה הרשומה בנסח הקרויה : "הערה בדבר העברה לזרים סעיף 4 יט לחוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך – 1960 כאשר המוטב הוא מדינת ישראל.
משמעות ההערה: רשות מקרקעי ישראל בחרה במקרקעין מסוימים שישמרו בידי תושבי ישראל. היינו, הנכס לא יוכל להימכר לתושבי חוץ / זרים.
מכח סעיפי החוק לעיל, לרמ"י יש זכות להגביל את העברת הנכס לתושבי חוץ / זרים.
אדם המעוניין לרכוש דירה ובנסח מופיעה ההערה הנ"ל צריך להיות מודע למשמעות ההערה וההגבלה החלה במכירת הנכס בעתיד.

במצב בו ישנם יורשים של דירות ונכסים עפ"י צו ירושה / צו קיום צוואה / הסכם בין יורשים , היורשים זכאים לרשום את הזכויות על שמם במרשם של לשכת רישום המקרקעין / רשות מקרקעי ישראל / חברות משכנות וזאת בהתאם לרשות / לגוף בו רשום הנכס.
לצורך העברת הזכויות ע"ש היורש/ים בגופים הרלבנטיים יש צורך בהמצאת מסמכים שונים.
העברת הזכויות אגב ירושה ככלל אינן מהוות ארוע לצרכי מס.